最近，前海管理局發布的信息中提到，今年6月底區內注冊企業的開業率超過五成。當前前海并沒有寫字樓可供使用，假設未來這五成企業最終都會真正落戶前海自貿區，寫字樓體量需要388~582萬平方米。考慮到這些注冊企業還可能注冊在蛇口，預計前海自貿區有300萬平方米的寫字樓供應就足夠滿足需求量。

僅就目前情況來看，前海可供小規模企業入駐辦公的的寫字樓屈指可數，且均價都不低，如企業公館易想空間出租的單間（約15-25平米）價格都在1萬/月以上。

 

從需求量來分析，第一太平戴維斯做個簡單估算：深圳企業平均辦公人數為15人，國內目前寫字樓設計指標，基本是每人（不同行業人工辦公面積會有所區別）10~15平方米建筑面積，考慮到深圳作為全國創新中心，本地企業中小板及創業板上市總量連續9年居全國之首，自貿區利好政策吸引眾多創業公司和中小微企業進駐，自貿區公司平均注冊員工數，會低于深圳市平均每個企業15人辦公的標準，這里我們保守一點假設是每個企業有8人辦公。

 

沉寂一年后，前海昨日成功出讓3宗土地，自2013年起，前海已出讓18宗商業地塊。按照建設速度，到2018年，有近300萬平方米的甲級寫字樓供應，而在自貿區注冊的企業也突破10萬家。業內人士稱，海量的寫字樓供應和龐大的辦公需求屆時能維持平衡。

 

2013年下半年前海開始賣地，當年即有5宗成功出讓，2014年進入高峰，多達9宗賣出。而2015年起，前海推地宗數明顯減少、設置更為嚴格。本次3宗商地皆瞄準金融行業500強，因準入門檻高，最終亦如期以底價瞬拍。

 

從出讓的土地布局看，多達9宗集中于桂灣金融先導區，已引入華潤、卓越、兆華斯坦等大型開發商，還有騰訊、中糧等重磅企業進駐。

 

目前，前海進入銷售期的有卓越前海壹號和香江金融大廈，美聯物業和安居客的數據顯示，這些項目的售價在8萬~11萬元/平方米。

 

按照相關要求，已經出讓的地塊均要求在2018年之前建設完成，意味著從今年開始的3年內，將有接近300萬平方米辦公物業進入市場，相當于深圳中心區甲級寫字樓儲量的60%。

 

第一太平戴維斯統計數據顯示，深圳中心商務區近幾年甲級寫字樓供應和需求在40萬平方米左右。如果按照這個標準，前海的300萬平方米，去化周期長達7.5年。

 

從注冊企業數量的角度來看，截至2016年6月，深圳前海蛇口自貿片區累計注冊企業突破9.7萬。

 

“深圳前海片區將在未來兩年陸續入市，2018年達到高峰，兩年內整個南山區將迎來約400萬平方米新增供應。前海當前確認的未來項目，已經有將近300萬體量的供應，這些供應將有效滿足當前注冊企業的辦公需求，寫字樓供不應求的可能性不大。”

 

“當然前海自貿區也可能出現類似上海試點自貿區中企業虛擬注冊的現象，導致實際需求未必會有這么高。” 第一太平戴維斯華南區研究部高級經理何凌如是說。

深圳前海將建630萬平方米的大型地下城，寫字樓出租緊張情況將緩解
 

一座四通八達、規模龐大的地下城正在深圳前海崛起。前海管理局有關負責人近日對《經濟參考報》記者說，這個被稱為“前海映像”的地下城工程，將是“具有示范意義的商務中心區地下城市空間”。它以交通為核心，涵蓋商業、市政設施等，使地下空間成為支撐前海發展的重要空間載體，成為與地上空間相得益彰的“城市倒影”。

 

 

根據規劃，前海地下空間開發面積630萬平方米（不含地下道路及軌道設施），以地下公共交通設施、地下市政基礎設施為主，適度發展地下公共服務設施。相關規劃細節顯示，未來前海將有地下停車面積400萬平方米、地下公共通道及商業面積130萬平方米、公共服務設施及其他面積100萬平方米。

 

地下交通系統是“前海倒影”的核心與主體。前海規劃總建設規模約2600萬至3000萬平方米，就業人口65萬至75萬人，居住人口15萬至22萬人。由于前海采用15分鐘步行易達、國際產業社區為特色的單元開發模式，地面上路網密，但道路不寬。這與每日區內外50萬人的流動量形成沖突。前海必須提供高效、便利的交通方式，才能確保前海的活力。

 

前海的交通將走向地下。對外快速疏通和核心區到發交通功能都由地下軌道和地下道路來承擔。前海管理局規劃建設處處長郭軍告訴記者，前海綜合規劃成果規劃了12條軌道，設置37個軌道站點，軌道交通是前海交通的主要運力。

 

圍繞軌道站點，前海將建立以地下通道為主、地面通道為輔的軌道接駁通道系統， 實現軌道交通和慢行交通系統的銜接和一體化換乘，實現前海60%的地塊與軌道站點直接連通，保障高峰小時約25萬至35萬人次的軌道接駁和軌道出行需求。

 

與此同時，前海還將社會車輛引導到地下行駛，規劃了地下車行系統，打造“地下道路-地下聯絡道-地下車庫”三級逐級分流系統，地下道路規劃總長約5.5公里，地下聯絡道規劃總長約3.5公里，地下道路承擔中長距離快慢到發交通，地下車行聯絡道將串聯沿線開發建設用地的車庫。郭軍說：“規劃建設地下車行系統，可以有效地緩解地面交通壓力，充分保障慢行品質。”

 

前海的商業將走向地下。前海規劃結合軌道站點周邊公共道路下方進行地下商業街開發，站點核心腹地的地塊內地下商業空間相互連通，形成發散步行通道。

 

以在建的前海綜合交通樞紐為例，該樞紐匯集了地鐵1號線、5號線、11號線，以及穗莞深城際線、港深西部快線5條軌道交通線路，涵蓋換乘大廳、口岸設施、出租車、停車場、地下商業及上蓋物業等功能。記者看到的模型顯示，其地下空間開發最深處有5層，地下一二層為商業街，地鐵位于地下三層，城際軌道位于地下四層，地下三層至五層則是停車場；地面則是上蓋物業，以及廣場等公共空間。

 

前海圍繞軌道樞紐站點規劃了總長度約24.3公里的地下步行系統，服務地塊面積達到4.78平方公里，占前海可開發建設總用地面積的64%，可服務約65萬人。這些地下步行系統直接連接軌道站點周邊的商場、寫字樓、停車場。“在這些地下步行系統周邊，地塊之間的聯系得到充分的實現。”郭軍說。

 

前海的市政設施也將走向地下。包括停車位、垃圾場等公共設施很大程度上也都將在地下建設。“這不僅能釋放出土地資源，還有利于美化環境。”郭軍說。

 

記者了解到，前海共規劃利用公共綠地地下空間或結合建筑物地下室空間建設13處垃圾中轉站、11處變電站、10處供冷站，39處首末站，地下市政設施的總體規模將達到100萬平方米。為了提高停車泊位數量，提高停車便利性，前海還采取了打通各地塊地下空間，集約利用停車泊位的建設方式。例如：目前已出讓的前海十九單元03街坊地塊上開工建設的6棟大樓，但雖然業主不同，但按照地下空間一體化，交通組織一體化，他們將互聯互通，共享共用地塊下的停車泊位資源。

 

此外，前海還在地下修建9.2公里“E型線路”共同溝骨架，納入給水管、再生水管、電力電纜、通信光（電）纜，預留直飲水管，通過分支管溝服務街坊地塊。此舉不僅便于各類管網的鋪設，還改變以往各種管道各自建設、各自管理的零亂局面。

 

前海管理局副局長藺宏說，前海以編織地面城市空間和街道網絡的方式，編織地下空間。地下空間不再只是孤立的地下洞室，而是互聯互通、充滿活力的城市空間，是地上之外的城市的另一面。這將使地下空間資源利用的社會效益、經濟效益和環境效益最大化。