最近，前海管理局發(fā)布的信息中提到，今年6月底區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)的開業(yè)率超過五成。當前前海并沒有寫字樓可供使用，假設未來這五成企業(yè)最終都會真正落戶前海自貿(mào)區(qū)，寫字樓體量需要388~582萬平方米。考慮到這些注冊企業(yè)還可能注冊在蛇口，預計前海自貿(mào)區(qū)有300萬平方米的寫字樓供應就足夠滿足需求量。

僅就目前情況來看，前海可供小規(guī)模企業(yè)入駐辦公的的寫字樓屈指可數(shù)，且均價都不低，如企業(yè)公館易想空間出租的單間（約15-25平米）價格都在1萬/月以上。

 

從需求量來分析，第一太平戴維斯做個簡單估算：深圳企業(yè)平均辦公人數(shù)為15人，國內(nèi)目前寫字樓設計指標，基本是每人（不同行業(yè)人工辦公面積會有所區(qū)別）10~15平方米建筑面積，考慮到深圳作為全國創(chuàng)新中心，本地企業(yè)中小板及創(chuàng)業(yè)板上市總量連續(xù)9年居全國之首，自貿(mào)區(qū)利好政策吸引眾多創(chuàng)業(yè)公司和中小微企業(yè)進駐，自貿(mào)區(qū)公司平均注冊員工數(shù)，會低于深圳市平均每個企業(yè)15人辦公的標準，這里我們保守一點假設是每個企業(yè)有8人辦公。

 

沉寂一年后，前海昨日成功出讓3宗土地，自2013年起，前海已出讓18宗商業(yè)地塊。按照建設速度，到2018年，有近300萬平方米的甲級寫字樓供應，而在自貿(mào)區(qū)注冊的企業(yè)也突破10萬家。業(yè)內(nèi)人士稱，海量的寫字樓供應和龐大的辦公需求屆時能維持平衡。

 

2013年下半年前海開始賣地，當年即有5宗成功出讓，2014年進入高峰，多達9宗賣出。而2015年起，前海推地宗數(shù)明顯減少、設置更為嚴格。本次3宗商地皆瞄準金融行業(yè)500強，因準入門檻高，最終亦如期以底價瞬拍。

 

從出讓的土地布局看，多達9宗集中于桂灣金融先導區(qū)，已引入華潤、卓越、兆華斯坦等大型開發(fā)商，還有騰訊、中糧等重磅企業(yè)進駐。

 

目前，前海進入銷售期的有卓越前海壹號和香江金融大廈，美聯(lián)物業(yè)和安居客的數(shù)據(jù)顯示，這些項目的售價在8萬~11萬元/平方米。

 

按照相關要求，已經(jīng)出讓的地塊均要求在2018年之前建設完成，意味著從今年開始的3年內(nèi)，將有接近300萬平方米辦公物業(yè)進入市場，相當于深圳中心區(qū)甲級寫字樓儲量的60%。

 

第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳中心商務區(qū)近幾年甲級寫字樓供應和需求在40萬平方米左右。如果按照這個標準，前海的300萬平方米，去化周期長達7.5年。

 

從注冊企業(yè)數(shù)量的角度來看，截至2016年6月，深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)累計注冊企業(yè)突破9.7萬。

 

“深圳前海片區(qū)將在未來兩年陸續(xù)入市，2018年達到高峰，兩年內(nèi)整個南山區(qū)將迎來約400萬平方米新增供應。前海當前確認的未來項目，已經(jīng)有將近300萬體量的供應，這些供應將有效滿足當前注冊企業(yè)的辦公需求，寫字樓供不應求的可能性不大。”

 

“當然前海自貿(mào)區(qū)也可能出現(xiàn)類似上海試點自貿(mào)區(qū)中企業(yè)虛擬注冊的現(xiàn)象，導致實際需求未必會有這么高。” 第一太平戴維斯華南區(qū)研究部高級經(jīng)理何凌如是說。

深圳前海將建630萬平方米的大型地下城，寫字樓出租緊張情況將緩解
 

一座四通八達、規(guī)模龐大的地下城正在深圳前海崛起。前海管理局有關負責人近日對《經(jīng)濟參考報》記者說，這個被稱為“前海映像”的地下城工程，將是“具有示范意義的商務中心區(qū)地下城市空間”。它以交通為核心，涵蓋商業(yè)、市政設施等，使地下空間成為支撐前海發(fā)展的重要空間載體，成為與地上空間相得益彰的“城市倒影”。

 

 

根據(jù)規(guī)劃，前海地下空間開發(fā)面積630萬平方米（不含地下道路及軌道設施），以地下公共交通設施、地下市政基礎設施為主，適度發(fā)展地下公共服務設施。相關規(guī)劃細節(jié)顯示，未來前海將有地下停車面積400萬平方米、地下公共通道及商業(yè)面積130萬平方米、公共服務設施及其他面積100萬平方米。

 

地下交通系統(tǒng)是“前海倒影”的核心與主體。前海規(guī)劃總建設規(guī)模約2600萬至3000萬平方米，就業(yè)人口65萬至75萬人，居住人口15萬至22萬人。由于前海采用15分鐘步行易達、國際產(chǎn)業(yè)社區(qū)為特色的單元開發(fā)模式，地面上路網(wǎng)密，但道路不寬。這與每日區(qū)內(nèi)外50萬人的流動量形成沖突。前海必須提供高效、便利的交通方式，才能確保前海的活力。

 

前海的交通將走向地下。對外快速疏通和核心區(qū)到發(fā)交通功能都由地下軌道和地下道路來承擔。前海管理局規(guī)劃建設處處長郭軍告訴記者，前海綜合規(guī)劃成果規(guī)劃了12條軌道，設置37個軌道站點，軌道交通是前海交通的主要運力。

 

圍繞軌道站點，前海將建立以地下通道為主、地面通道為輔的軌道接駁通道系統(tǒng)， 實現(xiàn)軌道交通和慢行交通系統(tǒng)的銜接和一體化換乘，實現(xiàn)前海60%的地塊與軌道站點直接連通，保障高峰小時約25萬至35萬人次的軌道接駁和軌道出行需求。

 

與此同時，前海還將社會車輛引導到地下行駛，規(guī)劃了地下車行系統(tǒng)，打造“地下道路-地下聯(lián)絡道-地下車庫”三級逐級分流系統(tǒng)，地下道路規(guī)劃總長約5.5公里，地下聯(lián)絡道規(guī)劃總長約3.5公里，地下道路承擔中長距離快慢到發(fā)交通，地下車行聯(lián)絡道將串聯(lián)沿線開發(fā)建設用地的車庫。郭軍說：“規(guī)劃建設地下車行系統(tǒng)，可以有效地緩解地面交通壓力，充分保障慢行品質(zhì)。”

 

前海的商業(yè)將走向地下。前海規(guī)劃結(jié)合軌道站點周邊公共道路下方進行地下商業(yè)街開發(fā)，站點核心腹地的地塊內(nèi)地下商業(yè)空間相互連通，形成發(fā)散步行通道。

 

以在建的前海綜合交通樞紐為例，該樞紐匯集了地鐵1號線、5號線、11號線，以及穗莞深城際線、港深西部快線5條軌道交通線路，涵蓋換乘大廳、口岸設施、出租車、停車場、地下商業(yè)及上蓋物業(yè)等功能。記者看到的模型顯示，其地下空間開發(fā)最深處有5層，地下一二層為商業(yè)街，地鐵位于地下三層，城際軌道位于地下四層，地下三層至五層則是停車場；地面則是上蓋物業(yè)，以及廣場等公共空間。

 

前海圍繞軌道樞紐站點規(guī)劃了總長度約24.3公里的地下步行系統(tǒng)，服務地塊面積達到4.78平方公里，占前海可開發(fā)建設總用地面積的64%，可服務約65萬人。這些地下步行系統(tǒng)直接連接軌道站點周邊的商場、寫字樓、停車場。“在這些地下步行系統(tǒng)周邊，地塊之間的聯(lián)系得到充分的實現(xiàn)。”郭軍說。

 

前海的市政設施也將走向地下。包括停車位、垃圾場等公共設施很大程度上也都將在地下建設。“這不僅能釋放出土地資源，還有利于美化環(huán)境。”郭軍說。

 

記者了解到，前海共規(guī)劃利用公共綠地地下空間或結(jié)合建筑物地下室空間建設13處垃圾中轉(zhuǎn)站、11處變電站、10處供冷站，39處首末站，地下市政設施的總體規(guī)模將達到100萬平方米。為了提高停車泊位數(shù)量，提高停車便利性，前海還采取了打通各地塊地下空間，集約利用停車泊位的建設方式。例如：目前已出讓的前海十九單元03街坊地塊上開工建設的6棟大樓，但雖然業(yè)主不同，但按照地下空間一體化，交通組織一體化，他們將互聯(lián)互通，共享共用地塊下的停車泊位資源。

 

此外，前海還在地下修建9.2公里“E型線路”共同溝骨架，納入給水管、再生水管、電力電纜、通信光（電）纜，預留直飲水管，通過分支管溝服務街坊地塊。此舉不僅便于各類管網(wǎng)的鋪設，還改變以往各種管道各自建設、各自管理的零亂局面。

 

前海管理局副局長藺宏說，前海以編織地面城市空間和街道網(wǎng)絡的方式，編織地下空間。地下空間不再只是孤立的地下洞室，而是互聯(lián)互通、充滿活力的城市空間，是地上之外的城市的另一面。這將使地下空間資源利用的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益最大化。